• Главная
  • Строительство общежитий: когда инвесторы смогут окупить свои вложения
29 Ноября, 2019 11:09

Строительство общежитий: когда инвесторы смогут окупить свои вложения

В Казахстане дефицит студенческих мест в общежитиях составляет 90 тыс. Эта цифра прогрессирует из года в год. Поэтому актуальность инвестирования в создание общежитий растёт. Об условиях и перспективах для социальных инвесторов пришёл рассказать к нам в студию Strategy 2050 online директор департамента по оперированию студенческими общежитиями Биржан Алимжанов.

 



РН: Добрый день, в эфире Strategy2050 online, меня зовут Рабига Нурбай и сегодня мы поговорим о предоставлении студенческих общежитий учащимся. В нашей студии сегодня директор департамента по оперированию студенческими общежитиями Биржан Алимжанов. Здравствуйте. 

БА: Здравствуйте. 

РН: Биржан, расскажите, какая потребность в местах в студенческих общежитиях существует на данный момент в Казахстане? 

БА: Этот вопрос можно отнести к одному из самых приоритетных социальных вопросов в сфере образования. На сегодняшний день свыше 90 тыс студентов, обучающихся в ВУЗах и колледжах, испытывают потребность в местах в общежитиях. Наибольшая потребность аккумулирована в крупных образовательных центрах нашей страны – это город Алматы, город Нур-Султан и город Шымкент. В частности, если говорить о 90 тыс, то 1/3 этой потребности находится в городе Алматы, где находятся самые крупные учебные заведения нашей республики. В городе Нур-Султан – это 17 тыс и в городе Шымкент – это 8400 человек. По областям в среднем – это 2-3 тыс. Поэтому вопрос достаточно злободневный и он актуален для всех регионов. 

РН: Когда проект по предоставлению студенческих общежитий был запущен? И сколько было всего предоставлено мест? 

БА: Основой для старта и реализации данного проекта послужили 5 социальных инициатив Первого Президента – Елбасы. Как вам известно в 2018 году весной были озвучены 5 инициативы, третья из них непосредственно касается сферы образования. Она направлена на увеличение количества образовательных грантов и направлена на улучшение условий проживания студенческой молодежи. В самой инициативе данное поручение сформулировано следующим образом: улучшение условий студенческой молодежи путем разработки механизма, основанного на принципе государственно-частного партнерства. Соответствующее поручение – реализатором данной программы является МОН РК. В 2018 году к осени была разработана данная программа, сам механизм был разработан. Были приняты соответствующие подзаконные акты. В первую очередь этот механизм был отражен в законе об образовании как механизм размещения государственного образовательного заказа. В последующем, как было выше отмечено, осенью были приняты соответствующие приказы министра – правила, методика расчета госзаказа. Если объяснять простыми словами, суть механизма заключается в следующем: частный инвестор - застройщик в лице учебного заведения в независимости от формы собственности либо предпринимателя, девелопера, инвестора полностью за счет собственных средств, либо привлекаемого займа, реализует проект по строительству студенческого общежития. После ввода объекта в эксплуатацию государство берет на себя обязательство в течение 8 лет на ежемесячной основе размещать целевой государственный заказ на каждого проживающего студента. Размер выплаты на сегодняшний день составляет 122 МРП. Это с учетом текущих цифр – это примерно 320 тыс на 1 студента. 

РН: Эта сумма будет меняться из года в год, учитывая, что 8 лет – это большой промежуток? 

БА: Абсолютно верно вы подметили – для многих инвесторов первый вопрос заключается именно в долгосрочности возврата своих инвестиций, поэтому есть некоторая настороженность со стороны инвестора. Здесь необходимо сказать, что согласно действующим правилам не предусматривается индексация действующего МРП. МРП фиксируется на год ввода данного объекта. Если в 2019 году вы ввели здание в эксплуатацию, то для вас фиксируется 2550 тенге. Но нудно отметить, что в ходе обсуждения данного механизма, на различных площадках, в том числе на площадке НПП «Атамекен», встречаясь с различными инвесторами, были неоднократные предложения о возможности индексации МРП, чтобы ежегодно в связи с ростом МРП выплаты также росли. На сегодняшний день данного подзаконного проекта находится на согласовании в государственных органах, в министерстве финансов, в министерстве национальной экономики – я думаю, что при поддержке данного вопроса, он должен найти свое решение до конца текущего года. Мы отдельно об этом сообщим о доведем до сведения наших инвесторов. 

РН: Какие еще условия создаются для инвесторов? 

БА: Мы все прекрасно понимаем, что строительство – это такой достаточно затяжной процесс, который имеет свои определенные риски, поэтому мы со своей стороны мы предлагаем предпринимателям опцию реконструкции. То есть если у вас в наличии в собственности имеется здание, назначением которого является, условно бизнес-центр, гостиница, хостел, медицинский центр, мы предлагаем инвестором рассмотреть возможность перепрофилизации данного здания под студенческое общежитие. Нужно отметить, что в этом году в регионах большинство предпринимателей идут именно этим путем, то есть есть действующие гостиницы, которые находятся, условно говоря, в городе Кокшетау или в городе Актобе – на сегодняшний день гостиничный бизнес в Казахстане имеет, так скажем, средний темп развития, согласно статистическим даным 0 средняя наполняемость составляет порядка 26%. Все мы знаем, что был определенный бум строительства гостиниц, хостелов. На сегодняшний день мы предлагаем владельцам, учитывая статус кво, пересмотреть целевое назначение своего здания и многие охотно соглашаются, потому, что, во-первых, спрос гарантирован. На сегодняшний потребность имеется во всех городах. Во-вторых, данные выплаты, которые будут размещаться, - они тоже гарантированы. На сегодня – это отдельная норма в бюджетном кодексе, где говорится – расходы, размещение государственного заказа, то есть эти выплаты, их финансирование прогарантировано государством. Но, отметить, что при реконструкции затрат на ввод объекта меньше, чем при строительстве. Соответственно справедливо, чтобы выплаты при реконструкции были меньше, чем при строительстве. На сегодняшний день выплаты при реконструкции составляют 47 МРП на одного студента – это порядка 120 тыс тенге ежегодно. Помимо этого, нужно сказать, что мы все понимаем, что инвестиции требуются большие для строительства общежития. В среднем для организации одного койко-места требуется порядка 2, 5 млн тенге. Если взять за основу расчет общежития на 500 койко-мест, то порядка 1 млрд тенге необходимо для того, чтобы реализовать этот проект. Но, опять же, как показывает практика, частный сегмент, предприниматели, порой за счет оптимизации своих проектов, есть примеры, когда за 700-800 млн строят студенческие общежитие. То есть это такой взвешенный подход со стороны предпринимателя. То есть в случае реализации такого проекта, есть все возможности инвестору возвратить свои средств и при этом заработать на государственном заказе. Возвращаясь к вопросу об инвестициях, на сегодняшний день, не каждый предприниматель имеет такой объем собственных свободных средств. Поэтому многие из них полагаются на банковский займ. Для того, чтобы повысить привлекательность данного механизма, мы в свою очередь, в рамках реализации механизма дорожной карты бизнеса – господдержка предпринимательства, в прошлом году была запущена программа экономика простых вещей, в рамках которой по отдельным приоритетным направлениям имеется возможность субсидировать процентную ставку по кредиту. Именно проекты по строительству и реконструкции общежития также имеют такую возможность. Все реализуется через фонд развития предпринимательства «Даму». Схема – стандартная: вы привлекаете займ в банке, максимальная ставка должна составить не менее 15% в год. В случае если эти условия выполняются, то «Даму» по итогам изучения вашего проекта имеет возможность просубсидировать ваш кредит, и конечная ставка для предпринимателя составит 6%. То есть это достаточно хорошие условия. Помимо того, что размещается государственный заказ, предприниматель имеет дополнительный источник дохода. Первый – это арендная плата студентов. Сразу надо понимать, что в стоимость государственного заказа на обеспечение мест студентов местами не входит арендная плата, она взимается отдельно от каждого студента. В среднем, на примере уже реализованных проектов, это порядка от 5 до 10 тыс тенге. 

РН: Существует ли какой-то потолок цен? 

БА: Планки, как таковой, не существует. До старта данного механизма существовал отдельный норматив – приказ министра, где была ограничена максимальная сумма за проживание в общежитии, и она составляла порядка 30% от суммы годовой стипендии – это где-то 3,5 тыс тенге. Но сейчас с учетом экономических процессов понятно, что эта сумма не в полной мере покрывает всех расходов на даже содержание данного общежития. Поэтому данный приказ был упразднен, и мы на сегодняшний день собственникам общежития говорим, чтобы определяли свою ценовую политику. Однако для получения государственного заказа для нас основанием является факт проживания студентов. Поэтому именно это условие является для нас своеобразным сдерживающим фактором для повышения стоимости. К пример,у если стоимость проживания в общежитии будет составлять на 1 студента 20 – 25 тыс тенге и в одной комнате будут проживать 4 человека, то наверное студенту будет проще скооперироваться и снять квартиру. Каждый предприниматель при определении стоимости должен задуматься над этим моментом. 

РН: Говоря о пяти социальных инициативах Елбасы, было четко отмечено, что речь идет в первую очередь о безопасности. Как вы обеспечиваете безопасность? И какие еще требования к инвесторам, застройщикам вы предъявляете? 

БА: Для участия в данном проекте каких-либо обособленных требований к самому инвестору, предпринимателю не предъявляется. Мы не проводим каких-либо конкурсных процедур. Это опять же сделано для того, чтобы исключить коррупционные риски. То есть любой предприниматель, инвестор, имеющий в собственности в аренде земельный участок, который документально подтвердит свое право на данный объект недвижимости, имеет право зайти на этот проект. 

РН: Сколько инвесторов зашло на проект? 

БА: На сегодняшний день в проработке имеется 73 проекта – это абсолютно все регионы страны. Лидерами являются город Алматы, город Шымкент. В части вопросов безопасности возводимых объектов обособленных требований нет, но есть санитарные строительные нормы, согласно которым необходимо возвести данный объект и соответствующие органы, которые контролируют данный процесс. Поэтому мы со своей стороны говорим, что согласно санитарным нормам на 1 студента должно приходиться не менее 6 кв м жилой площади. Это основной критерий, от которого зависит экономика любого проекта. Но вместе с тем есть ряд других условий, которые опять же прписаны в вышеназванных нормах. Главное требование – это, чтобы объект полностью соответствовал санитарным и пожарным нормам безопасности. 

РН: Сколько студентов получили места согласно программе? 

БА: С момента старта механизм на сегодняшний день и если говорить по годам в 2018 году за счет средств местного бюджета, за счет спонсорских средств было введено 3192 места. Это по итогам 2018 года. В текущем году по состоянию на ноябрь 2019 года введено порядка 3 тыс мест. НО вместе с тем в отношении 1 тыс койко-мест строительно-монтажные работы завершены в полном объеме, единственное проводится оформление документации по данным объектам. И резюмируя текущий год, мы можем сказать, что плановый показатель, который установили, а это 5 тыс мест – мы его выполняем. До конца года будет предоставлено 5 тыс мест и это только за счет размещения госзаказа. Помимо этого, в ряде регионов, в частности в Алматинской области, в Атырауской и Павлодарской области есть объекты, реализованные при помощи МИО. Если их учитывать, то это свыше 5 тыс мест. В целом по данному механизму определена задача до конца 2022 года ввести 75 тыс мест. Это будет осуществлено поэтапно, 5 тыс в этом году, на следующий год 15 тыс, 2021 год – 25 тыс мест и в завершающем 2022 году – 30 тыс мест. Но это не говорит, что механизм на этом закроется. Нет, механизм будет продолжаться и в случае если будут инвесторы, имеющие возможность реализации данного проекта, то будут рассматриваться дальнейшее финансирование данного проекта. Необходимо отметить, что данный механизм интересен не только для отечественных инвесторов. Совместно с национальной компанией «Казахинвест», с казахстанским центром государственно частного партнерства проводятся переговоры с иностранными инвесторами. В частности, особенно заинтересованы ОАЭ, турецкие инвесторы. Буквально в декабре текущего года планируется организовать большой визит турецких инвесторов. Поэтому мы со совей стороны, как операторы данной программы, приглашаем всех заинтересованных, ну в первую очередь, конечно, отечественных предпринимателей. Мы говорим о том, что после размещения государственного заказа, после возмещения затрат – объект остается в собственности у предпринимателя, то есть государство его не забирает. Для любого предпринимателя – это долгосрочный проект, который имеет стабильный источник дохода и перспективу дальнейшего развития, потому, что, согласно прогнозам, с 2020 года контингент студентов будет ежегодно увеличиваться. Если на сегодняшний день количество студентов составляет порядка 200 тыс человек, то к 2035 году эта цифра вырастет в 2 раза. Поэтому бизнес сам по себе перспективный. 

РН: Вы планируете обеспечить количество студентов, которое увеличивается за счет больше постройки новых общежитий или реконструкции. 

БА: Если смотреть качественный состав проектов, то на текущий момент можно сказать, что они равноценны. Порядка 43% проектов – по реконструкции, остальная часть приходится на строительство. В первый год это, конечно, будет больше реконструкция. Но если посмотреть на предварительные договоры, которые заключены на 2020-21 год, то больше строительства. 

РН: Инвесторы уже заходят на строительство? 

БА: Да, есть уже объекты в городе Алматы, городе Шымкент - уже введены проект путем строительства, преимущественно частные инвесторы. 

РН: Если подытожить, социальное инвестирование – это долгосрочный проект, но все же, когда инвестор может вернуть свои вложения и получать прибыль? 

БА: Здесь все зависит от подхода самого инвестора. В процессе реализации данного проекта мы неоднократно сталкивались с такой проблемой, что проектно-сметная документация, направленная на строительство общежития, очень дорогая. То есть, условно говоря, стоимость 1 кв м в регионах доходила до 4 мнл. За 4 млн в регионе, я думаю, можно и однокомнатную квартиру купить. Поэтому, здесь нужно всем, кто участвует в данном проекте, в особенности квазигосударственным структурам, первый акцент нужно делать на оптимизацию. То есть необязательно строить дворцы. Необязательно, чтобы в этом общежитии был большой комплекс каких-то бытовых услуг. Это имеет место быть, конечно, никто не говорит о том, что не нужно создавать условия, их нужно создавать, но вместе с тем, это должно быть взвешенно. Когда мы говорим, что общая квадратура здания составляет порядка 12 тыс мест, а из них 5 тыс – это вспомогательная площадь - это не совсем правильный подход. Поэтому мы неоднократно на всех больших совещаниях с участием большого руководства, министерствах, в Правительстве говорим о том, что нужно прекратить практику разработки дорогих проектно-сметных документаций. Отвечая на ваш вопрос как быстрее можно вернуть вложенные средства или за какой срок, при должном подходе я думаю, что можно вписаться в эти 8 лет и даже может быть и раньше. Но расчет такой, в случае если стоимость 1 места составляет 2,5 млн тенге, то общий объем затрат из расходов на 500 мест – это порядка 1 млрд. Сумма возврата должна составить 1 млрд 200 млн тенге. И это только государственный заказ, вместе с тем есть ежемесячная арендная плата. Понятно, что основная часть расходов уходит на эксплуатационные затраты. Но у инвестора есть возможность создавать коммерческие площади в общежитии. Это могут быть столовая, интернет зал, тренажерный зал. Когда на одном объекте ежедневно и системно проживают 500 человек, у этих людей есть ежедневные потребности. За счет этого можно будет организовать дополнительные виды бизнеса и иметь доход. Сравнивая два подхода, где вы можете построить здание и продать его, возврат средств достаточно быстрый – за 2 года строите здание и на третий год распродаете. Один минус – объект уже не ваш. Здесь, конечно, возврат средств дольше, условно вы возместите 80-100% стоимости здания, вернете свои инвестиции и само здание остается у вас. Можете в последующем реализовать его другому собственнику. 

РН: Каждый год вы предполагаете наращивать количество мест в студенческих общежитиях, 10, 15 тыс, а за счет чего такое быстрое увеличение? Уверены ли вы, что сможете предоставить столько количество мест в течение 2 года. 

БА: Действительно, задача очень амбициозная, ввести 75 тыс мест в течение 4-х лет – это что-то новое для сферы образования. Если взглянуть на опыт прошлых лет, работал механизм целевого государственного финансирования, когда деньги на строительство общежития выделялись из бюджета. Цифры следующие: если смотреть за последний период 2011 по 2018 было введено 8 тыс койко мест. То есть понятно, что объем средств, требуемый для реализации данного проекта – колоссальный. Но прорабатывается вопрос в ежедневном режиме оператор финансового центр различные встречи, проводит информационную работу, даже эта передача, думаю, косвенно повлияет на привлечение инвесторов. Поэтому, учитывая, что на сегодняшний день имеется достаточно живой интерес со стороны предпринимателей, думаю, что задача исполняемая, Во-вторых, механизм имеет свойство дорабатываться, мы уже упомянули одну опцию – индексацию к МРП. Думаю, что на следующий год появится новые грани данного механизма, которые также позволят повысить привлекательность. Возможно это будут какие-то определенные нормативы для регионов, которые решат потребности. Сейчас разрабатывается вопрос разработки типового ПСД. Это позволит оптимизировать расходы инвесторов. 

Пожелаем вам удачи, чтобы амбициозные планы стали реальностью! Спасибо за интервью!

рекомендуемое
Все новости
хроника 2050

МСБ будет производить не менее 50% объема ВВП

Производительность труда будет увеличена до 126 тысяч долларов 100-процентный охват казахстанских детей от 3 до 6 лет дошкольным образованием

Казахстан будет полностью обеспечивать собственный рынок ГСМ в соответствии с новыми стандартами экологичности

Доля несырьевого экспорта в общем объеме экспорта должна увеличиться в два раза и в три раза к 2040 году

Начнется перевод нашего алфавита на латиницу

95% казахстанцев должны владеть казахским языком

На 15 % посевных площадей будут применяться водосберегающие технологии

Будет решена проблема обеспечения населения водой для орошения

Показатель объёма ВВП на душу населения достигнет 60 тысяч долларов

Доля городских жителей РК вырастет до 70 % от всего населения