• Главная
  • Новые формы управления жильем: сколько ОСИ создано, что такое общее имущество и как его содержать

Новые формы управления жильем: сколько ОСИ создано, что такое общее имущество и как его содержать

3 июля, 2021 11:02

В Казахстане продолжается переход от КСК в объединения собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества (ПТ). Сколько домов уже перешли на новые формы управления, что нужно знать об объединениях собственников имущества и о многом другом, читайте в материале Strategy2050.kz.


В каких регионах больше всего ОСИ

По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, больше всего объединений собственников имущества создали жители Алматинской, Туркестанской и Костанайской областей, а также городов Алматы и Шымкент.

«Сегодня в стране создано 5605 новых форм управлений многоквартирных жилых домов, из них 1378 – объединения собственников имущества и 4227 - простые товарищества», - сообщили в ведомстве.

Следует отметить, что в связи с текущей санитарно-эпидемиологической ситуацией в стране, лидирующие области по созданию новых форм управлений проводили собрания в онлайн режиме.

Сейчас на рынке работают более 10 объектов информатизации по управлению жилыми домами, некоторые из них позволяют проводить голосование в онлайн-режиме. Кроме того, проводятся работы по доработке госбазы данных «Юридические лица» и портала egov для подачи заявки на регистрацию ОСИ онлайн c прикреплением протокола собраний в электронном виде.

Почему необходима госрегистрация объекта кондоминиума? 

Кондоминиум – это форма собственности, подразумевающееся совместное владение. Обеспечение регистрации объекта кондоминиума – это основополагающий фактор, с которого начинается управление домом, где предоставляет собственникам квартир, нежилых помещений право управлять общим имуществом многоквартирного жилого дома. 

В Законе РК«О жилищных отношениях» дано понятие: кондоминиум многоквартирного жилого дома - это форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан, при которой квартиры, нежилые помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок.

Говоря простыми словами, это значит, что кроме своей квартиры, которая находится в его полной собственности, каждый жилец вместе с другими проживающими в многоквартирном жилом доме лицами владеет всей остальной территорией, т.е. общим имуществом: фасадом, подъездами, лестничными маршами и лестничными площадками, лифтами, крышами, чердаками, техническими этажами, подвалами, общедомовыми инженерными системами, земельным участком под многоквартирным жилым домом и (или) придомовым земельным участком и другими элементами благоустройства. Если на земельном участке, принадлежащем кондоминиуму, расположены иные объекты недвижимости, они тоже находятся в долевой собственности жильцов.

09ьог.jpg

Следует отметить, что регистрация объекта кондоминиума в первую очередь необходима для собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома, так как при регистрации объекта кондоминиума прежде всего определяются состав общего имущества и размер доли каждого собственника квартиры, нежилого помещения в общем имуществе.

В дальнейшем это создаст законные предпосылки для использования собственниками отдельных частей общего имущества, а для лиц, которые занимаются функцией управления многоквартирным жилым домом будет возможность законного использования их в качестве дополнительного финансового источника для содержания данного дома.

0щш8.jpg

Государственная регистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений. 

Что такое общее имущество? 

Законом РК «О жилищных отношениях» установлено, что общим имуществом являются части объекта кондоминиума, а именно: подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования, кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. 

Таким образом к общему имуществу жилого дома относятся все составляющие многоквартирного дома, находящиеся в общем пользовании собственников помещений (квартир). 

Кто осуществляет содержание общего имущества? 

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, установлено, что содержание общего имущества представляет собой совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума. 

Соответственно на основании заключенного договора сервисной деятельности за содержание общего имущества жилого дома отвечает юридическое или физическое лицо, с установленными на основании договора на оказание услуг обязанностями по содержанию общего имущества. 

Таким образом, в случае наличия у КСК договора об осуществлении сервисной деятельности с сервисной компанией, собственники квартир вправе предъявлять требования к качеству содержания общего имущества к субъекту сервисной деятельности. В том случае если договор сервисной деятельности отсутствует, то ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома несет кооператив собственников квартир. 

Каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме? 

В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества содержание общего имущества многоквартирного дома осуществляется путем: 

проведения текущего и капитального ремонта в соответствии с архитектурно-строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию;

соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;

текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;

расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования.

Следует отметить, что текущий ремонт общего имущества, необходимый для поддержания работоспособности коммуникаций и эксплуатации здания в целом, а также устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов может быть произведен только после проведения общего собрания участников объекта кондоминиума, на котором будет принято решение большинством голосов из числа собственников помещений (квартир) многоквартирного дома.

Капитальный ремонт общего имущества может быть произведен также только на основании принятого решения большинством голосов собственников помещений (квартир) многоквартирного дома на общем собрании участников объекта кондоминиума. 

Взаимодействие ОСИ с субъектами сервисной деятельности 

В том случае, если за содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечает сервисная компания, то между КСК и субъектом сервисной деятельности должен быть заключен договор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в перечень работ и услуг, предоставляемых сервисной компанией включается комплексное выполнение следующих работ: 

плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума (за исключением газового, лифтового оборудования и мусоропровода, на которое составляются отдельные договоры с соответствующими организациями);

санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах - очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных);

озеленение;

дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования;

подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;

устранение аварий;

очистка вентиляционных каналов и дымоходов;

текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума;

капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;

обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции.

рн76.jpg

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения утверждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. 

Напомним, с 7 января 2020 года вступил в силу Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Согласно принятому закону, на смену существующим КСК приходят объединения собственников имущества или простые товарищества, работающие по принципу «одно объединение собственников имущества — один счет».

Все новости