Как изменились цены на жилье в Казахстане и что ожидать

2020 год оказался шоковым для мировой экономики в связи с пандемией коронавируса. Казахстан, как и другие страны, ощутил экономические последствия от событий первого квартала 2020 года, это режим чрезвычайного положения по всей стране, обвал цен на нефть и краткосрочное повышение базовой ставки Национального банка. Во второй половине 2020 года мир постепенно начал приспосабливаться и перестраиваться под изменившиеся условия. Все эти события отразились на многих сферах экономики страны, в том числе и на рынке недвижимости. Подробности об изменениях цен на жилье в Казахстане, читайте в аналитическом материале ИА Strategy2050.kz.

По данным Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК, за 2020 год цены на вторичном рынке жилья выросли на 13,2% (декабрь 2020 года к декабрю 2019 года), а на рынке нового благоустроенного жилья на 5% соответственно. В соотношении цен декабря к ноябрю 2020 года, средняя цена продажи одного квадратного метра нового жилья повысилась на 0,7% и составила 307,6 тыс тенге, перепродажа жилья вторичного рынка повысилась на 1,8% и составила 228,2 тыс тенге. На первичном рынке цены значительно выросли по отношению к декабрю 2019 года в городах Павлодар, Актобе, Кокшетау, Уральске и Алматы, а цены на вторичном рынке выросли в Шымкенте, Караганде, Уральске и Усть-Каменогорске.

Однако, точных сумм итоговой цены по совершенным сделкам отсутствуют, действительно ли сделки купли-продажи осуществлялись по указанным ценам или продавцы снижали цены, что скорее всего и происходит в большинстве случаев.

Также, по данным Krisha.kz, несмотря на коронавирусный кризис, отрицательно сказавшийся на снижении части доходов населения, цены на недвижимость к концу 2020 года выросли на 17,2%.

В последнее время мы наблюдаем ажиотаж на рынке недвижимости в связи с ростом цен. Действительно ли это так и в связи с чем это произошло, давайте разбираться.

Резкую реакцию на рынке недвижимости вызвали слова президента Касым – Жомарт Токаева в ходе ежегодного Послания народу Казахстана о возможности использования части пенсионных денег на покупку жилья. Эксперты считают, что денежных средств, которые потенциально могут быть использованы на рынке жилья, не много, чтобы повлиять на масштабный спрос, который ведет к повышению цены предложения. Использование пенсионных средств на частичное или полное приобретение жилья охватывает небольшое количество людей, это примерно 721 тыс вкладчиков, не все из них используют средства на приобретение жилья, часть использует для передачи в инвестиционное управление частным управляющим компаниям, а кто-то в целях оплаты лечения.

Как отмечалось, ранее возможность использования пенсионных средств охватывает узкий круг людей, не у критической массы имеются достаточные накопления, позволяющие приобрести жилье. В случае наличия необходимой суммы на первоначальный взнос, остальную сумму необходимо, где-то найти или оформлять в кредит, а это обязательства, которые не все захотят взять на себя или не будут иметь возможности в связи с другими обязательствами. Также необходимо учитывать, что банки второго уровня повысили требования к заемщику, это оценка кредитной истории и платежеспособности. В любом случае продавец старается продать товар по дороже, в нашем случае продавцы недвижимости хотят выгоднее продать недвижимость, тем самым завышая цены.

Ажиотажный рост цен на вторичном рынке жилья прокомментировала глава «Отбасы банка» Ляззат Ибрагимова.

«Это, конечно, рынок продавца. Люди хотят получить за свою квартиру при таком ажиотажном спросе побольше денег. Мне кажется, надо просто выждать и рынок придет в свое настоящее состояние, в соотношение спроса и предложения. Я думаю, к середине мая и июня вы увидите, что все эти цены вернутся к состоянию прошлого года», - сказала она на брифинге в СЦК.

Возможность использования пенсионных накоплений для покупки жилья - это  один из факторов, повлиявший на повышение цен. Необходимо также учесть события прошлого года. Экономика в прошлом году упала в связи с локдауном и падением цены на нефть, которые пополняют бюджет, что привело также к снижению курса тенге к доллару. Во второй половине 2020 года экономика постепенно начала оживляться, оживление рынка после строгих карантинных мер, бизнес приспособился к изменившимся условиям, общество стало более активно перемещаться, свободно посещать ЦОНы, нотариусы и т.п., рынок недвижимости также оживился.

На повышение цен в Казахстане повлияли также и другие факторы, один из факторов - это разнообразное количество различных ипотечных программ под разные процентные ставки. В Казахстане разнообразный выбор программ льготной ипотеки, учитывая, что средняя ставка по ипотеке в 7 - 9% это на уровне и даже меньше базовой процентной ставки Национального банка и инфляции. Этот фактор также влияет на повышение цен на рынке недвижимости. Однако данные ипотечные программы выгодны, когда оформляются на краткосрочный или среднесрочный период, в случае долгосрочного гражданин переплачивает в разы. Также эти программы требуют наличия первоначального взноса в среднем от 20 до 50 % от стоимости жилья, что непосильно собрать большинству казахстанцев. Согласно отчету Property Prices Index by Country, Казахстан занял 74-е место из 109 стран по доступности ипотеки в 2021 году. Согласно расчетам глобальной аналитической платформе Numbeo, ежемесячный платеж при покупке квартиры или дома площадью 90 кв м на срок 20 лет в ипотеку (100% от средней стоимости жилья по стране) в Казахстане почти в 1,5 раза превышает ежемесячный доход одной семьи, отмечает finprom.kz.

Касательно новостроек, эффект, который ожидался от программы 7-20-25 - она должна была стимулировать граждан с низкими доходами приобретать собственное жилье. Однако не все застройщики работают с данной программой, в большинстве случаев, если застройщик работает с данной ипотечной программой, то цена за квадратный метр становится дороже, недвижимость становится дороже в 1 – 1,5 млн тенге.

Субсидирование государством в строительство жилья экономического класса и запуск программы «Шаңырақ» (5-10-20) также необоснованно повлияло на ажиотаж  на рынке недвижимости, т.к. это касается особого круга участников и ограничений по доходам и стоимости недвижимости.

Приобретать жилье на вторичном рынке также имеет свои сложности, в большинстве случаев самое выгодное - это иметь 50% денег от цены и приобретать через «Отбасы банк» под низкие проценты, в других случаях нужно иметь хороший доходы для подтверждения своей платежеспособности.

Как отмечают специалисты Halyk Finance, несмотря на пандемию короновирусной инфекции и вызванные ею проблемы в экономике, казахстанский рынок жилой недвижимости в 2020 году продемонстрировал динамичный рост. Основным драйвером роста рынка недвижимости стала многосторонняя государственная поддержка, благодаря которой ипотечное кредитование выросло на 12% за 11 месяцев 2020 года, при этом с августа прошлого года средний ежемесячный рост составлял 50% год к году. Также на рост цен на жилую недвижимость повлиял эффект переноса ослабления тенге на стоимость: последние три года национальная валюта практически непрерывно обесценивалась, подешевев за данный период по отношению к доллару почти на 30%. Приток средств из нового источника, пенсионных накоплений, поддержит дальнейший рост активности на рынке жилья и в текущем году они прогнозируют увеличение цен на жилую недвижимость на 5-10%.

В стране создаются условия, позволяющие приобрести желаемое собственное жилье по льготным условиям, учитывая низкие ипотечные ставки, досрочное изъятие пенсионных накоплений, жилищные сертификаты, субсидирование строительства жилья, однозначно увеличился спрос на рынке недвижимости, что логично привело к повышению цен на жилье. Однако продавцы забывают, что наличие ипотечных программ еще не означает, что у населения есть деньги на первоначальный взнос и хорошая кредитная история, которые позволят им легко и без нагрузки приобретать жилье даже по завышенным ценам.

Мы действительно наблюдаем повышение цен на жилье, однако отсутствует точная информация по какой цене была совершена сделка, завышая цену, продавцы вторичного жилья немного уступают. Также учитывая прошлогодний локдаун, часть населения, не имеющая недвижимости, более остро почувствовала необходимость наличия собственного жилья, а относительная часть населения придерживается мнения, что недвижимость это защитный актив, который всегда окупится при постоянном росте доллара и по возможности использует на это пенсионные средства. Эксперты разделились на два лагеря, одна часть считает, что к лету цены снизятся, вернутся на прежний уровень, другая часть считает что, несмотря на естественное замедление ажиотажа цены прежними уже не будут, а будут всегда постепенно расти.

Тем не менее  остается фактор периодической девальвации и зависимость цен на строительные материалы новостроек, которые по большей степени импортные и привязаны к валюте, цены в будущем на которые имеют вероятность роста. Насколько? Это вопрос времени. Продавцы вторичного рынка недвижимости чаще ориентируются на цены новостроек и так же завышают цены. Дальнейшее развитие цен будет зависеть от количества спроса на жилье, в случае большого количества предложений, цена будет снижаться незначительно, учитывая все факторы.