Тұрғын үй нарығында тұрақтылық бар ма

2017 жылы ҚХР Төрағасы Си Цзиньпин Қытайдың дамуының тұрақтылығын қамтамасыз ету үшін үш саланы назарға алатынын, оның ішінде қаржылық тәуекелдерді азайтуға күш салатынын айтқан еді. Қытайдың ірі қалаларындағы жылжымайтын мүліктің құны әлемдегі ең қымбат болып саналады. Осы сала «Реформа және ашықтық» саясаты кезеңінен бастап шығыстағы алпауыт елдің экономикалық өсімдің драйвері болып келеді. Бүгінде 2008 жылғы үлкен рецессиядан кейін жылжымайтын мүлік нарығы Қытайдың экономикалық тұрақтылығын теңселтіп отыр.

Жылжымайтын мүлікті актив ретінде сатып алуды қытайлықтар қауіпсіз және сенімді инвестиция ретінде қарастырады. Көптеген табысы мен тұрмысы орта және жоғары қытайлықтар екінші, тіпті үшінші үй сатып алуға көшті. Болашақта активтердің бағасының өсуімен қатар, белгілі бір меншікке ие болу деген Қытай қоғамында жоғары мәртебені, тұрмыс құру мен отбасынан бұрын тұратын үлкен арман ретінде қаралады.

Жалпы Қытайдағы пәтер құрылысының стандарттары өте төмен, бірақ одан көптеген инвесторлар проблема көріп тұрған жоқ. Себебі инвесторлар мен мүлік иелерінің көпшілігі ол тұрғын үйлерде тұрмайды. Қытайдың көптеген ірі қалаларының арасынан өткенде оның сырт жағынан көптеген бос тұрғын үйлерді байқауға болады. Бірақ ең қызықтысы осы пәтерлердің барлығының иелері бар. Тірнектеп жинап тұрмысын түзейтіндермен қатар, жиналған қаражатын инвестиция ретінде тұрғы үйге салатындар да көп.

Сондықтан бұл Қытай компартиясының әлеуметтік теңсіздікті азайту, қолжетімді тұрғын үймен қамту, тұрғын үйге салықты күшейту қадамы ретінде түсіндіріледі. Қытай тарапы жылжымайтын мүлік нарығының реттелмеуі Қытайдағы экономикалық және әлеуметтік тұрақтылығына қауіп төндіреді деп санайды. 

ҚХР Ұлттық статистика бюросының мәліметтеріне негізделген Bloomberg зерттеуіне сәйкес, экономикадағы ауқымды дағдарыс болған, коронавирус пандемиясы басталғаннан бергі жылмен салыстырғанда биылғы тамыз айындағы жылжымайтын мүлік сатылымы 20%-ға төмендеген екен. Мемлекет субсидия бөліп отырған тұрғын үйлерді қоспағанда, Қытайдың 70 қаласындағы жаңа тұрғын үйдің бағасы өткен айда шілдемен салыстырғанда 0,16% - ға өскен, бұл биылғы жылдағы өсімнің ең төмен көрсеткіші. Ал ескі үйлердің бағалары 2020 жылдың ақпан айынан бастап алғаш рет төмендеп, алдыңғы аймен салыстырғанда 0,02%-ға арзандаған. 

Тұрғын үй нарығындағы реттеуші органдардың жылжымайтын мүлік секторын тежеу шаралары China Evergrande Group дағдарысымен тікелей байланысты болып отыр. Ипотекалық несиенің жоғары мөлшерлемесі, жылжымайтын мүлік сатып алудың қатаң ережелері және тұрғын үй құрылыс компанияларының мөлшерден тыс қарыздарын шектеу шаралары нарыққа әсер етіп отыр. Қытай регуляторлар қарызы көп құрылыс компанияларын қайта қаржыландыру туралы нұсқау берді, бірақ бұл шешім ағымдағы жылы өтелетін 3 миллиард АҚШ долларына жуық қарызы бар компания үшін қиын уақытта келді. Ал Evergrande өз бизнесінің бір бөлігін сата бастағанда, әлемдік инвесторлар дефолттың қаупінен компанияның облигацияларынан бас тарта бастады. Өткен айда Қытайдағы тұрғын үй құрылысы саласының қарқыны баяулап, мемлекет тарапынан реттеу шараларының күшеюі және қарызы көп құрылыс саласындағы дағдарыстың ушығуы жылжымайтын мүлік сатып алушылардың көңіл-күйіне әсер етті. Әлемдік ақпарат құралдары Қытайдағы жылжымайтын мүлік нарығының дағдарысы қаржы-экономикалық құлдырауға әкеп соғатынын жарыса жазып жатты.

ҚХР тұрғын үй сатылымының қарқыны 

ҚХР Ұлттық статистика бюросының өкілі Фу Линхуэй кейбір ірі жылжымайтын мүлік компаниялары күрделі қиыншылықтарға тап болғанын және оның жылжымайтын мүлік саласына әсерін бақылау қажет екенін мәлімдеді. Fitch Ratings егер Evergrande дефолт жарияласа, көптеген секторлар несиелік тәуекелдерге ұшырап, шағын банктер мен девелопер компаниялар зардап шегетінін айтты. Рейтинг компаниясының болжауынша, мұндай сценарийдің өзі бүкіл елдегі тұрғын үй бағасына айтарлықтай әсер етпейді, өйткені бұл құрылыс компаниясы барынша фрагменттелген нарықта тек 4% үлесін құрайды. Қытай билігі жылжымайтын мүлік саласында жеңілдік шараларын жасаған жоқ және ҚХР Мемлекеттік кеңесінің вице-премьері Хан Чжэн шілде айында бұл дағдарысты экономикаға қысқа мерзімді ынталандыру ретінде қолдануға болмайды деп мәлімдеді.

Экономист Ник Саргеннің пікірінше, Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығындағы проблеманың салдары 2007-2009 жылдары АҚШ-тағы тұрғын үй нарығының құлдырау жағдайымен ұқсамайды. Алайда, бұл Қытай экономикасы үшін ауыр зардаптарға әкелуі мүмкін. Себебі жылжымайтын мүлік 2019 жылы Қытайдың тұрғын үй активтерінің үштен екісін құрады, ол АҚШ-та төрттен бір бөлігін құрайтын еді. Сонымен қоса, көптеген сарапшылар салыстырып жатқан Evergrande дефолты Lehman Brothers-тің жағдайынан ерекше. Қытайдың қаржы жүйесі Үкіметтің толық бақылауында тұр және Қытай Үкіметтің жылжымайтын мүлік нарығын тежеу, экономикалық өсім үшін тұрғын үй саясатын жұмсарту тәжірибесі де бар. Қытай үкіметі осы уақытқа дейін бұл алпауыт компанияны құтқарудан бас тартып келгенімен, ол толық күйретуге жол бермейтіні анық. Өйткені, Evergrande дефолтының салдарын жою көп уақытты қажет етеді. 

Ресейдегі жағдайға келетін болсақ, Мәскеу аймағында биыл 1 шілдеден бастап жеңілдетілген ипотеканың берілуі (6,5% - бен) жаңа пәтерлерге деген сұранысты арттырды. Алайда, маусым айының нәтижесі бойынша сұраныс айтарлықтай көбеймеген, мүлікті сату мамыр айының деңгейінде сақталған. Росреестр маусым айында Мәскеудегі жылжымайтын мүлік нарығында тұрғын үй мен пәтер құрылысына 5,8 мың үлескердің келісімшартын тіркеген. Ол мамыр айымен салыстырғанда 1,4% - ға көп, бірақ сәуір айына қарағанда 23% - ға төмендеген.

Жалпы, жылжымайтын мүлік бағасының өсуі маусым мен шілде айының басында сатылым қарқынының төмендеуіне әсер еткен. «Соңғы 12 айда жиналған ипотеканың жаппай дефолты, қарыздардың кешіктірілуі, қызмет көрсетілмейтін несиелер көлемі тұрғын үйдің бағасын түсіруге мүмкіндік бермейді. Бағаны төмендету үшін нарық арзан бағамен банктік кепілдіктерге толы болуы керек ресейлі эксперттер. Ресейдегі жылжымайтын мүлік нарығы қысқа мерзімді перспективада қалай дамитыны 2021 жылдың соңына қарай белгілі болады. Бұл өткен барлық кезеңдерде және жалпы Ресейдегі соңғы 15 жылдағы тұрғын үй нарығы тарихындағы қалыпты құбылыс. 

Соңғы жылдардағы карантин шектеулер 2020-2021 жылдары жылжымайтын мүлікке трансшекаралық инвестициялар үшін негізгі тосқауыл болды. Көптеген инвесторлар жылжымайтын мүлікті өз көзімен көріп алғанды құптайды. Коронавирус пандемиясы ТМД кеңістігінде жылжымайтын мүліктің сатылымының төмендеуіне осы қырынан әсер еткен. Tranio.ru халықаралық брокерлік агенттіктің сауалнамасына 2021 жылы орыс тілді инвесторлар арасында танымал 35 елден 414 сарапшы қатысқан. Респонденттердің үштен екісі (66%) шетелдік жылжымайтын мүлікпен жаңа инвестициялық мәмілелерге шекаралардың жабықтығы кедергі болғанын көрсетті. Бұрын келісімдердің бұзылуының басты себебі инвесторлардың жоғары кіріс күтуімен байланысты болатын еді. 

Экономикалық зерттеулер мен реформалар орталығының пікіріне сүйенсек,  Өзбекстанда да биыл жылжымайтын мүлікті сату қарқыны баяулаған. Шілде айында пандемия жағдайының нашарлауы сатып алулардың санына әсер еткен. 2021 жылғы шілдеде Өзбекстанда жылжымайтын мүлікке 18,1 мың шарт жасалды, бұл 2020 жылғы осы кезеңмен салыстырғанда 12,5% - ға артық (16,1 мың). Бірақ ол ағымдағы жылдың маусым айымен салыстырғанда 16% - ға қысқарды. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың айтарлықтай төмендеуіне себеп болған басқа факторлардың бірі — халыққа берілген ипотекалық несиелердің азаюы. Мәселен, биыл шілде айында ипотекалық кредиттердің саны 2020 жылдың тиісті кезеңімен салыстырғанда 4,3% - ға төмендеген. Ал маусым айында жалпы төмендеу көрсеткіші 53% болды. 2021 жылдың 7 айында өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда ипотекалық кредиттер 19,2% - ға аз берілген екен. 

2021 жылдың шілде айында Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сатудың 46 255 келісімшарты тіркелген, бұл маусымдағы көрсеткіштерден 14,4% - ға төмен болды. Бастапқы нарықтағы орташа баға шаршы метріне 339,9 мың теңгеге дейін, екінші нарықтағы пәтердің бағасы – 270,3 мың теңгеге дейін өсті. Бірақ жеті айдың қорытындысы бойынша ел көлемінде келісімшарттардың орташа саны өткен жылғы көрсеткіштерден де 2,2 есе артық. Өткен жылы осы уақытта қатаң карантин шектеулері болғанын ескерсек, ол қалыпты құбылыс деуге болады. Биылғы жеті айдың қорытындысы бойынша сатып алушылар Маңғыстау және Атырау облыстарында белсенді болған. Онда тұрғын үйді сатып алу-сату келісімдерінің саны 6 және 5,3 есе артқан. Сондай-ақ Ақтөбе, Қарағанды және Қызылорда облыстарында сатып алушылардың белсенділігі былтырғы нарықтан 2,4 есе өскен. Отандық тұрғын үй нарығындағы әрбір жетінші келісімшарт Алматыда, әрбір сегізінші құжатқа Нұр – Сұлтан қаласында қол қойылады екен.

Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығының құлдырауы әлемнің басқа бөліктеріне, әсіресе қаржы-экономикалық тұрғыда байланысып жатқан көршілес мемлекеттерге әсер ете ме деген сұрақ туындайды. Мамандардың айтуы бойынша ол айтарлықтай ықпал етпейді, өйткені шетелдік инвесторлардың Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығы мен қаржы жүйесіндегі үлесі төмен болып отыр. Салыстыратын болсақ, шетелдік инвесторлар американдық институттар шығарған ипотекалық бағалы қағаздарға әлдеқайда белсенді қатысқан екен. Дегенмен, Қытай экономикасының әлемдік экономика мен халықаралық саудадағы елеулі ықпалын, «Бір белдеу, бір жол» аясындағы жобалары мен инвестициясын ескере отырып, бұл жағдай Қытайдың Азиядағы, Еуропадағы және Солтүстік Америкадағы негізгі сауда серіктестеріне жанама түрде әсер етуі ықтимал деп болжаймыз.